전세 사기 피하는 방법: 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트

전세 사기는 세입자의 보증금을 노린 범죄로, 주택 가격 하락과 전세가율 상승으로 인해 피해가 증가하고 있습니다. 안전한 전세 계약을 위해 반드시 확인해야 할 사항과 전세 사기 유형별 예방법을 정리했습니다.

요약

1. 전세 사기는 허위 매물, 깡통전세, 불법 중개, 이중 계약 등의 방식으로 발생하며, 사전에 철저한 확인이 필요하다.
2. 안전한 전세 계약을 위해 등기부등본 확인, 전세가율 체크, 계약서 특약 사항 추가, 공인중개사 활용 등이 필수적이다.
3. 계약 전 전세 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 보증보험 가입이 어려운 경우 계약을 재검토해야 한다.

 

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전세 사기란?

전세 사기는 임차인의 보증금을 노린 다양한 방식의 사기 행위를 말한다. 집주인이 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없거나, 중개업자가 불법으로 계약을 유도하는 경우가 대표적이다.

주요 전세 사기 유형은 다음과 같다.

1. 깡통전세 – 매매가보다 전세가가 높은 주택을 계약한 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우
2. 허위 매물 계약 – 존재하지 않는 집을 계약하거나, 실제 주인이 아닌 사람이 계약을 진행하는 경우
3. 이중 계약 – 같은 집을 여러 명에게 중복 계약해 보증금을 가로채는 방식
4. 불법 중개 사기 – 공인중개사가 아닌 사람이 중개하거나, 위조된 서류로 계약을 진행하는 경우

전세 사기를 당하면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으므로, 계약 전 철저한 확인이 필수다.

 

전세 사기를 피하는 7가지 핵심 체크리스트

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리했다.

1. 등기부등본 확인 – 집주인과 근저당 상태 점검

등기부등본은 집의 소유권과 대출(근저당 설정) 여부를 확인할 수 있는 중요한 문서다.

• 소유자가 계약을 진행하는지 확인
• 근저당 설정 여부 확인 (전세 보증금보다 높은 대출이 있으면 위험)
• 압류·가처분·가압류 기록이 있는지 점검

등기부등본은 계약 직전 다시 확인하는 것이 좋다.

2. 전세가율 체크 – 깡통전세 위험 줄이기

전세가율(전세가 ÷ 매매가)이 높을수록 깡통전세 위험이 크다.

• 전세가율 70% 이하인 주택을 선택하는 것이 안전하다.
• 전세가율이 높은 경우, 보증보험 가입이 가능한지 확인해야 한다.

3. 실거주 여부 확인 – 전입세대 열람하기

해당 주택에 기존 임차인이 있는 경우, 보증금을 반환받았는지 확인해야 한다.

• 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 확인 가능
• 다수의 세입자가 거주하는 경우 이중 계약 가능성을 의심해야 한다.

4. 공인중개사 등록 여부 확인

중개인이 정식 등록된 공인중개사인지 확인하고, 중개사무소의 공제증서도 체크해야 한다.

• 국토교통부 공인중개사사무소 조회 시스템 활용 가능
• 무등록 중개업자의 계약은 무효가 될 수 있음

 

5. 전세 보증보험 가입 가능 여부 체크

전세 보증보험은 보증금을 보호하는 가장 확실한 방법이다.

• 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사에서 보증보험 가입 가능 여부 확인
• 보증보험 가입이 어렵다면 계약을 재검토하는 것이 안전하다.

6. 계약서 특약 사항 추가 – 안전장치 마련

계약서에 다음과 같은 특약 사항을 추가하면 법적 보호를 받을 수 있다.

• 대출 증가 금지 조항 (집주인이 계약 후 추가로 대출받는 것을 방지)
• 전세 보증보험 가입 필수 조항
• 근저당 설정 및 세금 체납 시 계약 해지 가능 조항

7. 전입신고 및 확정일자 받기 – 법적 보호 강화

계약 후 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 임차권을 보호받을 수 있다.

• 전입신고를 하면 대항력이 생겨, 새로운 집주인이 나타나도 거주할 권리를 인정받을 수 있음
• 확정일자는 법원이나 주민센터에서 무료로 받을 수 있음

 

전세 사기 유형별 예방법

전세 사기의 유형별로 구체적인 예방법을 정리했다.

1. 깡통전세 예방
   • 전세가율 70% 이하 주택 선택
   • 보증보험 가입 가능 여부 확인
   • 등기부등본 확인 후 근저당이 많으면 계약 피하기
2. 허위 매물 사기 예방
   • 집주인 신분증과 등기부등본 대조 확인
   • 공인중개사가 직접 소개하는 매물인지 확인
   • 계약서 서명을 하기 전에 실제 주택을 방문하여 확인
3. 이중 계약 사기 예방
   • 전입세대 열람으로 기존 임차인 확인
   • 계약서에 "해당 주택의 전세 계약이 최초임을 확인함" 문구 추가
   • 중개사무소를 통한 계약 진행
4. 불법 중개 사기 예방
   • 중개인이 정식 공인중개사인지 확인
   • 부동산중개업등록증 및 공제증서 확인
   • 계약금, 중도금 등은 집주인 계좌로 직접 송금

 

Q&A – 전세 사기에 대한 자주 묻는 질문

질문 1. 전세 보증금이 시세보다 너무 저렴하면 사기일 가능성이 높을까요?

답변: 네, 일반적인 시세보다 훨씬 저렴한 전세 매물은 깡통전세나 허위 매물일 가능성이 높습니다. 반드시 등기부등본을 확인하고, 보증보험 가입 가능 여부를 체크해야 합니다.

질문 2. 전세 계약 시 부동산 중개인을 끼지 않고 직접 거래해도 괜찮을까요?

답변: 위험합니다. 공인중개사를 통한 계약이 아니면 법적 보호를 받기 어려울 수 있으며, 사기 피해를 당할 가능성이 높아집니다.

질문 3. 계약 전에 세입자가 기존에 있는지 확인하려면 어떻게 하나요?

답변: 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 해당 주택에 몇 명이 거주하고 있는지 확인할 수 있습니다. 기존 세입자가 많다면 이중 계약을 의심해야 합니다.

질문 4. 전세 계약 후 대출을 받으려고 하는데, 집주인이 근저당을 추가로 설정하면 어떻게 되나요?

답변: 계약서에 "대출 증가 금지" 특약을 추가하는 것이 중요합니다. 만약 추가 대출이 발생하면 계약 해지가 가능하도록 특약을 설정해야 합니다.

질문 5. 전세 계약 후 확정일자는 언제 받아야 하나요?

답변: 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자가 있어야 보증금 반환 순위에서 우선권을 가질 수 있습니다.